إدارة العقارات وإدارة الأملاك العقارية مجال عمل أساسي من مجالات سوق العقارات للبيع في الكويت أيًا كان نوع العقار والمستهدف من إدارته، وانتشر هذا المفهوم في ظل تزايد أعداد ملاك المجمعات السكنية المعروضة للإيجار.
حيث إن مفهوم الإدارة العقارية أحد المفاهيم المهنية التي لا تنحصر في مجرد تحقيق أرباح عالية من استغلال العقار بأنواع المتاجرة المختلفة، بل إنه فن إداري يشمل مهام تخطيط وتحكم ومراقبة وتنسيق وتوجيه وتنظيم، شأنه في ذلك شأن أي إدارة استثمارية في شركة أو مصنع.
تمكنّا من جمع قائمة من أفخم شقق للايجار في الكويت وأجمل شقق للايجار في حولي التي حازت على ثقة عُملائها في منصة عقار الكويت بفضل ما تُقدمه من خدمات رائعة ومرافق مُسليّة، وذلك في أشهر مناطق الكويت حيث يُمكنك الاختيار من بين العديد من الوحدات المميزة.
ما معني ادارة العقارات ؟
مفهوم إدارة العقارات واحد من مفاهيم الاستثمار العقاري الحديثة، فبعد أن تنامى الطلب على عقارات للبيع في الكويت من المستثمرين المحليين والدوليين.
وكذلك بعد أن شهد سوق عقارات الكويت انتعاشًا عمرانيًا بفضل مخططات الدولة للتعمير، أخذا هذا المفهوم المهني المتخصص في الانتشار.
لأن ملاك العقارات أيقنوا أن مهام الإشراف على أنواع العقارات المختلفة وتحقيق أرباح من استغلالها، لهي من العمليات المتخصصة، التي لا تنحصر في رفع معدلات الأرباح الناتجة عن المتاجرة، ولكنها تشمل أيضًا الحفاظ على قيمة العقار في السوق.
إذًا؛ إدارة املاك عقار لا تهتم فقط بجني الأموال من تأجيره أو إعادة بيعه، بل هي اقتناص للفرص الاستثمارية التي ترتفع معها قيمة العقار، وتقل معها مخاطر استغلاله تجاريًا.
وهو ما يشمل تطبيقيًا كل قواعد علم الإدارة الحديثة، ومنها: التخطيط، التحكم، السيطرة، المراقبة، التنسيق، التوجيه، المتابعة، التنظيم، والصيانة والإشراف على العقارات والممتلكات، كل ذلك من أجل تحقيق الهدف النهائي الموضوع في الخطة. والذي بدوره يختلف باختلاف نوع عقار الكويت سكني أو صناعي أو تجاري أو إداري، ومن ثَم تختلف عمليات الإدارة، والتي لابد وأن تهدف بالتوازي مع جني الأرباح المحافظة على قيمة العقار، وهذا يشبه إلى حد كبير إدارة أي عمل تجاري.
وبما أن عمليات إدارة الأملاك العقارية تتسع لما هو أبعد من مجرد تحقيق الأرباح؛ فإنها بالبديهة تتطلب عدد من التخصصات المهنية لكي يؤدي كل صاحب تخصص دوره في تحقيق الأهداف.
ومن أهم وأبرز تلك المجالات:
- متخصصين في الهندسة المدنية فرع التشييد والبناء.
- متخصصين في قوانين الملكية والقوانين العقارية في الكويت.
- متخصصون في المسح العقاري.
- متخصصون في التسويق والدعاية والإعلانات العقارية.
ولهذه المهنة جوانب متعددة من ضمنها: إدارة الحسابات والأموال الخاصة بالعقار، والمشاركة في التقاضي مع المستأجرين ووكالات التأمين، والمقاولين، وقد يعتبر التقاضي في بعض الأحيان وظيفة أخرى منفصلة تحتاج إلى محاميين مدربين، وهؤلاء يكون لهم اهتمام خاص بقانون العلاقة بين المالك أو المستأجر في الحالات التالية:
- الإخلاء.
- عدم الدفع.
- تقليل الخدمات التي كانت موجودة مسبقاً.
- المضايقات.
- والإزعاج بشكل عام محل إهتمام إدارة العقارات بشكل كبير.
- لذا يجب على مدير العقارات الإطلاع على قوانين وممارسات البلدية، والمقاطعة، وكذلك قوانين الإسكان.
- وتختلف صيغة عقود إدارة الأملاك العقارية وتتوفر لها نماذج متعددة، ولكنها لا تغني عن وجود محامي متدرب جيداً ومتمرس لكتابة العقد بصيغة قانونية سليمة.
إذا كنت من المهتمين بالاستثمار العقاري في الكويت، يمكنك التعرف إلى متوسط أسعار شقق تمليك في الكويت وأيضًا فلل للبيع في الكويت مع مقارنة الأسعار ومتابعة كل التحديثات في سوق العقارات بالكويت.
أنواع ادارة الاملاك العقارية
قديماً كانت تقتصر عملية الإيجار على المالك والمستأجر فقط، لكن الآن لم تعد كذلك، لأن المستأجر لا يبحث الآن عن مجرد منزل سكني يأوي إليه برفقة عائلته، بل يريد منزل بمواصفات ومقاييس ترجع إلى مستويات وماديات مختلفة بين كل شخص، ونظراً لظهور شركات كثيرة في الفترة الأخيرة تهتم بإدارة العقارات وأملاك الغير، تعددت واختلفت أنواع ادارة الاملاك العقارية إلى ثلاثة أنواع رئيسية، هي:
- ادارة العقارات بالوكالة: حيث يتعاقد المالك مع شركة ادارة عقارات محترفة لتقوم هي بكل الأعمال المتخصصة نظير نسبة متفق عليها من إجمالي صافي الأرباح الناتجة عن استغلال العقار تجاريًا.
- الادارة الداخلية: هنا تكون شركة ادارة عقارات الكويت هي نفسها المالك للعقارات محل الإدارة. وعبر توظيف الكفاءات وذوي الخبرة في التخصصات ذات الصلة والتي ذكرنا بعضها سابقًا؛ تشرعفي جني الأرباح من استغلال تلك العقارات وتسويقها.
- الإدارة الذاتية: بدون التعاون مع شركات ادارة العقارات يقوم المالك/الملاك أنفسهم بالإدارة، وكذلك بالمتابعة للحالة الفنية والمالية للعقار. ومتابعة حالة سوق عقار الكويت عامةً والتخطيط لمستقبل المتاجرة باملاكهم وفرز الفرص المعروضة.
وقد أدى التوسع الاستثماري إلى ظهور أنواع متعددة في السوق من المجمعات السكنية والتي تحتاج إلى: إدارة تختص بتنظيم أمورها، وحفظ الواجبات والحقوق لجميع الأطراف.
تتنوع مناطق الكويت من حيث خدماتها ومستوى الإقامة الذي ترغب به، إليك أفضل شقق للايجار السالمية وأيضًا شقق للايجار الجابرية.
كيفية إدارة العقارات
كيفية إدارة العقارات يمكن التعرف عليها بسهولة من خلال التعرف على المهام والعمليات المنوطة بالمدير العقاري. سواءً أكان شركة وكيلة أو المالك نفسه، فمن مهام إدارة العقارات الآتي:
- تطوير وتحديث وتحسين حالة العقار بغرض المحافظة على قيمته الفنية والمالية.
- التعاقد مع شركات الصيانة، ومتابعة أعمالهم وما يقدمون من خدمات.
- وضع الخطط المالية بتفاصيل محكمة، لتحقيق ملاءة مالية تُمكن من سداد تكاليف تشغيل وصيانة العقار.
- معالجة كافة المعاملات القانونية المفروضة على العقار من الجهات المختصة بالدولة.
- وضع الخطط التسويقية، وتحديث عناصرها باستمرار للتمكن من اجتذاب شريحة العملاء المستهدفين، مشترين أو مستأجرين.
- إعداد التقارير المالية الدورية عن العقار لتزويد الجهات الضريبة المختصة، ومعالجة كل ما يُلزم به العقار من مدفوعات ضريبية.
- إدارة ومعالجة المخاطر التي قد يتعرض لها العقار.
- مراقبة إيرادات العقار، وتحصيلها، وبالتزامن تحسين ميزانيات تكاليف التشغيل.
- التنبؤ بالفرص الاستثمارية التي قد يحظى فيها العقار بقبول، وتقييمها، ومن ثَم السعي لاقتناص أحد تلك الفرص لرفع الحصيلة الإنتاجية من استثمار العقار.
بالتالي فهناك مهام وعمليات مطلوب تنفيذها على الأرض من كل من يتصدى لادارة العقارات في الكويت فإن هذا التنفيذ لن يتم على النحو المهني الصحي إلا من خلال:
- دراسة وتحليل حالة العقار باستفاضة من شتى النواحي: معمارية، قانونية، اقتصادية.
- دراسة وتحليل موقع العقار على اتساعه الجغرافي، لتشكيل رؤية عامة عن حال سوق عقارات الكويت في المنطقة
- تثمين العقار.
- تزويد العقار بكل ما ينقصه من خدمات جديدة ومستحدثة، مثل تزويده بتقنيات الأمن والحراسة التكنلوجية المتطورة.
- تخطيط جداول الصيانة الدورية الوقائية وتطبيقها مع مزودين وموردين دائمين.
- متابعة تواريخ العقود الإيجارية باستمرار، والعمل على تسويق الوحدة التي توشك على الإفراغ قبل ذلك بوقت كافي.
- استدامة تواصل مع المستأجرين ومعالجة أي مشكلات تعترضهم.
وبناءً على ما سبق فهناك أسباب كثيرة تدفع الملاك لتوكيل أفراد أو شركات إدارة العقارات لادارة ممتلكاتهم، وقد نتج عن المنافسة بين الشركات الي اشتعال السوق العقاري بين الملاك والمستأجرين من خلال:
- تنوع تقديم الخدمات السكنية بطرق مختلفة.
- وعي المستأجر لحقوقه وواجباته مقابل ما يدفعه من أموال للشركات العقارية لإدارة أملاكه.
- وهناك أنواع عديدة لهذه الشركات، شركات إدارتها فردية أو شركات تابعة والتي تقوم على إدارتها أعداد من الموظفين.
- والشركات التي تكون إدارتها خاصة ومستقلة وتقوم هذه الشركات بالتعاقد مع المستثمرين المالكين للشركات العقارية.
تختلف أسعار الإيجارات السكنية في الكويت وفقًا لعدة عوامل أهمها المنطقة التي ترغب في العيش بها، فنجد أن أسعار شقق للايجار سلوى تختلف تمامًا عن أسعار شقق صباح السالم.
أما بالنسبة للدور الذي تقوم به هذه الشركات فيمكن تلخيصه في التالي:
- تقديم ميزانية مالية بشكل دوري، تظهر في هذه الميزانية قيمة الربح والخسارة لهذا العقار.
- جدولة المدخلات والمصاريف للعقارات التي تتولى الشركة إدارتها.
- إجراء معاينات بشكل دوري كنوع من المراقبة للعقار.
- صيانة المشكلات التي حدثت أو قد تحدث في المستقبل.
- إدارة العلاقة بين مالك العقار والمستأجرين من خلال بناء علاقات مميزة مبنية على الثقة والأمانة.
- الإدارة الداخلية للشركة العقارية نفسها، بهدف الحفاظ على الأوراق والمستندات الخاصة بـ الملاك والمستأجرين العقاريين.
ومن هذا المنطلق يبرز الدور المهم لمحامي العقود العقاري حيث يعمل المحامي على صياغة العقود العقارية، وتنظيمها وتنظيم الاتفاقات بين الشركات والأفراد، أو بين الشركات وبعضها، لأن الشركات تتعامل يومياً بعدد من الاتفاقات بشكل كبير والتي تربط ما بينها وبين عملائها ومورديها، وموزعيها، ومرخصيها، وغيرهم. ونظراً لأهمية العقود في حفظ الحقوق والمسؤوليات العامة من المخاطر، فإن من ضمن مهام المحامي الخاص بالعقود:
- تنظيم العلاقات.
- إرشاد العملاء إلى أهمية بناء العقود وكيف أنها تؤمن لهم الإطار اللازم للنجاح.
- يتولى محامي العقود إيجاد حلول للمشكلات التي قد تقع، نظراً لما يملكه من خبرة واسعة في القانون.
مميزات شركة ادارة عقارات الأولى بالتعاون
تحرص حكومة الكويت والقانون المدني على تنظيم إدارة العقارات، فعند امتلاك عقار أو مجموعة عقارات سكنية أو تجارية يمكن للمالك وقتها تفويض إدارة العقار لمكتب أو شركة، وحقيقة مهام وعمليات ادارة الاملاك العقارية في الكويت وفق ما ذكرناه في الكيفية والمهام التنفيذية والمستهدفات الاستثمارية والمعمارية النهائية، فإن التعاون مع شركة ادارة عقارات محترفة هو الأولى والأكثر فائدة.
وبالذات مع عقارات الكويت الكبيرة الحجم، وبالأخص التجارية والإدارية والفندقية والسياحية، لأن إدارة مثل هذه العقارات تحتاج إلى عمل احترافي مهني متسلسل ومتتابع قد لا يقدر عليه شخص المالك منفردًا.
ولكن الاختيار من بين شركات ادارة العقارات في الكويت يحتاج لأن يكون مرتكز على معايير التميز والنجاح، وأهمها يتمثل في:
- قانونية الشركة بالتسجيل لدى المؤسسات الحكومية ذات الصلة والحصول على ترخيص مزاولة المهنة.
- خبرة طويلة وممتدة في عمليات بيع وشراء وتأجير العقارات.
- سيرة حسنة وسمعة طيبة، لا سيما من حيث المصداقية والنزاهة والشفافية وثقة العملاء القدامى.
- موظفين بخلفيات أكاديمية ووظيفية طويلة المدة وراسخة المفاهيم في السوق العقاري الكويتي مع إلمام ومواكبة لكافة التغيرات التي تطرأ عليه.
- تواصل جيد وقوي ومستدام مع العملاء من طرفي العملية الاستثمارية، ملاك العقارات، والمستأجرين الحاليين.
- علاقات استثمارية قوية وراسخة وطويلة الأجل مع المستثمرين المحليين والإقليميين والدوليين لتوسيع قاعدة الفرص الاستثمارية أمام كل عقار.
- استجابة سريعة لأي مشكلات قد تواجه العقارات، وقدرة على التصرف المثالي.
- قسم شئون قانونية يضم خبراء أكفاء في القانون العقاري الكويتي وما يلحقه من قوانين ذات صلة.
- قسم تسويق يمتلك كل مهارات التفاوض والتسويق الأمين للعمل على تقييم الفرص وتحقيق أقصى استفادة مالية وفنية ممكنة للعقار.
وفي نهاية المقال بين إيديكم نتمنى لكم الإستفادة الكاملة من هذا المقال الذي وضحنا لكم فيه أهمية إدارة العقارات وتعريفها وكيف تسير إدارة العقارات، وحقوق وواجبات المالك والمستأجر، وكيف تختار الشركة المناسبة لإدارة عقارك، وطريقة قيامها بإدارة عقارك، وأهمية وجود محامي متمرس ومتمكن داخل الأمر،كل هذا يوضح أن القانون الكويتي يتمتع بمواد متنوعة تكفل كافة الأفراد وتضمن حقوقهم، وتحافظ على أملاكهم وفق إجراءات قانونية تسير بكل سلاسة. كما يمكنك البحث كذلك عن أفضل الوحدات السكنية بالكويت سواء كانت شاليه للبيع في الكويت أو شقة للإيجار في الفنطاس.
المصدر: سكن
